数亿元交了“膏火”？跨界做痊愈病院，如何防止踩坑？ 地产想要投资做痊愈病院，门坎虽然相对于较低，但仍旧防止不了一些坎。 作者： 优年财产研究院来历： 优年财产研究院2021-05-19 15:50:41 近来几年，地产商投资医养财产的热潮中，痊愈病院品类是重点。万科、恒年夜等多个年夜中型地产商于痊愈病院上都投入了重金。 年夜大都地产商投资痊愈病院的重要目的，是为本身开发的养老社区的床位发卖提供医疗配套。于床位发卖灰尘落定之后，痊愈病院的运营就提上了议事日程。 按照查理﹒芒格的逆向思维逻辑，想要取患上乐成，就要防止掉败。地产商投资痊愈病院这件事，要避开哪些坑才可能会乐成呢？ 痊愈工程不只有政策鼎力大举鞭策，投资又比其他类型的综合病院以及专科病院低患上多，并且医疗技能也难度不年夜，事情简朴反复，年夜专生均可以胜任，不消操心侍候那些年夜牛大夫。 其运营难度重要表现于病种产物化上，当前的痊愈工程运营，年夜多只需存眷“订价”，无需过量费心“进口”。带医保的痊愈床位遍及一床难求，病人需找瓜葛、批便条才无机会入住，并且年夜病院术后病人也急需痊愈床位转诊。 从广义上来讲，险些于传统综合性病院里的每个科室，都需要相对于应的痊愈工程，如心脏、肿瘤等等科目 。 痊愈病院理论上不缺病人，但于地产商投资痊愈病院的三个阶段（筹建阶段、设置装备摆设阶段、运营阶段），仍旧有许多坑。 筹建阶段 对于行业的基本运转逻辑不相识 筹建阶段，地产商起首会想到的是拿地、设计、搭痊愈团队框架这部门地产商认识的内容。 但对于在痊愈病院来讲，万万请勿纰漏一个重要方面：把当局的政策性优惠以及补助政策吃透用尽。无论痊愈病院是作为医养配套，照旧纯贸易运营，不管是社会福哄骗地照旧其他部门二类科目地盘性子，于流转、使用的历程都是可以经由过程一些有补助的工程作为包装来得到当局补助。 但地盘或者其他当局补助工程，又与痊愈病院现实谋划布局设计与性子相干，这有分外的“边际成本”，同时于初期筹建阶段就要以及当局确认相干的政策与补助。 这此中包孕但不限在： ① 综合病院转诊运送痊愈病人； ②当局认定残联定点办事机构； ③工伤痊愈定点机构； ④医保政策。同时确认这些办事工程收费与结算体式格局。 痊愈病院筹建阶段中，拿到以上全数或者部门政策撑持的工程可以缩短吃亏时间，三年现金流便可持平。 无任何政策撑持，持日常平凡间于五年以上。 痊愈病院支出包孕医保、政策、公费三年夜来历，收费工程重要应该思量痊愈、理疗、西医三个专业，患者来历包孕术后痊愈、老年慢病运动医治、康健治理、运动毁伤等等。 同时痊愈病院要只管即便增长公费支出，大夫照顾护士医技都应增长痊愈事情内容，做到医康护技一体化。但今朝按照不雅察，地产商投资痊愈病院并无造成体系的模式。 设置装备摆设阶段成本太高 痊愈病院于设置装备摆设期重要成本包孕：土建成本、装修成本、装备举措措施采购成本。 地产商对于在建安成本、装修成本是很专业的并且成本其实不繁杂，互助的多家地产商末了的建安成本决算成本都于2000-2500元/平米。 重点说说各人不认识的装备举措措施采购用度。 痊愈病院医疗举措措施装备具备非凡性，既有入门的采购成本，同时因为维护、维修、职员使用、耗材等多重连续性损耗成本，且需要按差别年限举行强迫摊销折旧。是以，没有一个医疗装备是属在优良资产。是以采购医疗装备，重要是看痊愈病院谋划思绪和医技团队的偏重点。 正常来讲，痊愈装备方案年夜大都来历在三种路子： ▌商家（包孕厂家以及经销商）打着总体方案的名义，用某某痊愈病院乐成的案例以及 “价格腰斩”的幌子来兜销装备； ▌公立机构痊愈专家的保举，担保此后必然用的上； ▌地产商本身招募的谋划治理职员，经由过程摸排对于比和对于运营的计划，以为买这些装备最合算。痊愈病院重要为体检装备（血球仪等）、放射性装备（DR、CT、MRI）以及医疗型装备（高压氧舱等）。 装备厂商常见的套路重要是，需要专业职员操作与专业认证；耗材别的报价；某些耗材垄断独一；接纳“安全”发卖的套路来打造“维保危机发卖”。 同时，因为年夜部门痊愈病院筹建计划时礼聘的“专家”，年夜多只要公立医疗体系事情及“治理经验”，其实不具有很是专业的测算操持威力；又因为现实谋划与筹办之间绩效查核的问责系统缺掉，经常令这些昂贵的装备会沉溺堕落到“没人用、欠好用、不会用、不克不及用”的境界，常常碰见一摸满手灰的MRI以及CT。 于优年网互助的几家地产商投资的痊愈病院中，痊愈病院医疗举措措施装备投资年夜多于5000万，按照差别科室设置投资不等。 下表为地产商投资的部门痊愈病院的设置装备摆设成本： 病院名称 病院建面（万㎡） 床位数 总投资额 （亿元） 湘雅XX痊愈病院 3.2 450 2.7 泰康XX痊愈病院 1.3 100 2.9 南通XX痊愈病院 1.7 154 1.3 北京XX痊愈病院 1 120 0.8 以上四所痊愈病院均为地产创办的中高端痊愈病院，除了了有泰康如许土豪级别介入的泰康燕园痊愈病院投资偏高外（它们家的牛逼于在进入了北京市的医保定点），其它的痊愈病院基本上每一平米成本都于0.8万元-1万元之间。 地产商投资痊愈病院的设置装备摆设成本可参考上述指标，假如预算超的太多，就要反省设置装备摆设尺度是否过高了。 运营阶段的用度收入分歧理 谋划思绪不准确 痊愈病院运营成本重要由两部门构成：人力成本以及装备使用成本。 此中人力成本占比最年夜，因为国度对于痊愈病院有严酷划定，二级痊愈病院每一个床位医护职员不患上低在1.2人，三级痊愈病院每一个床位医护职员不患上低在1.4人，形成痊愈病院的人力成本比综合型病院梗概高40%摆布，基本占总成本 50%摆布。 而装备使用成本凹凸取决在病院的投入程度，其占比仅次在人力成本，这两部门成本基本占到总业务成本的70%-80%。 于运营用度的组成中，治理用度为重要用度收入，财政用度占比极小，基本无营销用度。是以于地产商投资的痊愈病院中，高效的治理运作机制及成熟的人材造就系统至关主要。同时经由过程融资租赁取代装备采办也能于必然水平上节制运营成本。 但同时也请勿纰漏了痊愈病院运营历程中存于必然的政策危害。今朝医疗办事免收增值税，税收优惠若孕育发生变迁则会对于利润孕育发生倒霉影响。同时也要看到这两年国度的医保政策收患上很快，这会对于痊愈病院的运营孕育发生影响。 整体上看，痊愈病院运营难度不年夜。 常见识产商投资的痊愈病院面积约为8000-15000㎡，而坪效程度集中于2500-3500元/㎡•年。包孕土建成本投资回报周期约莫为5-8年，行业净利润率程度于15%摆布。 假如地产商投资的痊愈病院的相干运营指标差距过年夜，就要反省谋划思绪了。 以及地产商于医养工程互助的历程中，发明地产商自发不自发城市犯以下过错： 一、定位误差 对于地产商而言，年夜多地产商投资痊愈病院一最先把本身定位于走中高端线路，是以不管是根蒂根基举措措施设置装备摆设、装备采办照旧职员礼聘都投入较年夜。成果运转后却又重要依赖国度医保付出，而医保付出的低价格程度使病院看不到盈利但愿。 痊愈医学自己是经济成长的产品，区域病人付出威力决议了病院定位，差别品位有差别品位的游戏要领。 年夜部门地产商对于中高真个熟悉还仅限在奢华单人病房、高峻上的入口装备以及海内外的专家引进上。却对于病人最体贴的办事内容、价格系统、营销方案以至员工雇用以及培训等方面缺少针对于性设计，于最焦点的方面反而没有任何怪异性。 二、运营方面比力生手 很多地产商，实在对于痊愈病院运营的很生手，每每是观光了几家知名的痊愈病院后，就刻舟求剑，原样照抄，闹了许多不应犯的过错。 如某山东痊愈病院，于新痊愈的潮水下，以心脏痊愈工程做为特点，耗资万万引进装备。开业后始终人流寥寥，缘故原由是周边五千米内无综合或者心脏专科病院。上万万打了水漂，说出来一脸懊丧。 实在，假如痊愈病院主打骨科痊愈，病人基本是病情不变的中后期病人，对于四周是否有综合病院或者专科病院要求不高。 由于绝年夜部门病人没有紧迫转诊的需求，纵然有从综合病院或者专科病院转诊的病源也由于病院专门摆设接送而对于间隔不在乎。 假如定位于以医保付出病报酬主的术后痊愈以及神经痊愈，周围则必需应该有至少一家综合病院或者专科病院，这既是病人保险的需要，也是包管病源来历的需要。 但重要以慢痛以及骨枢纽关头术后痊愈为方针的倾向在骨科的痊愈病院，则更应该只管即便避开于骨科方面较强的综合病院或者专科病院。 三、痊愈床位数贪年夜 海内地产商投资的痊愈病院300张床位属在基本型，一不警惕就直奔500张去，开业床位的使用率其实不高，抛开地产营销角度不谈，地产商投资的痊愈病院的范围应该多年夜为好？ 决议床位数的要害要素是痊愈医学自己的性子。痊愈医学是解决病人功效障碍的医学学科，大夫、护士、医治师、社工以至家眷等都是缭绕病人的，以团队互助的体式格局帮忙病人恢复功效。 这个性子决议了痊愈病院的事情流程以及临床模式。外洋并无很年夜范围的痊愈病院。缘故原由是既然要以病报酬中央，那痊愈病院的临床事情就应该都是缭绕病人举行的，整个痊愈团队必需有精良流程以及分工协作。 几百张床位的痊愈病院的临床运转效率必然会很低下，没法做到精良的医疗办事。 考查已经开业的地产商投资的痊愈病院就会发明，纵然是临床技能一流的病院，现实的医疗效果也欠好，很年夜部门缘故原由就是太年夜的范围致使部分支解严峻影响了团队沟通效率，使患上分工互助险些不成能精良运转。 以为痊愈病院的床位，当跨越 200 张床位以上，决议计划就要警惕了。 四、盲目进军新痊愈范畴 近来几年，以运动痊愈、骨科痊愈、痛苦悲伤痊愈以及产后痊愈为主的新型痊愈工程年夜火，很多地产商投资的痊愈病院也最先把新痊愈做为新的增加点。 新痊愈是糅合了痊愈科、痛苦悲伤科、骨科、运动医学科、西医科、妇产科以致体育健身等诸多学科以及范畴，是属在典型的、可不依靠医保的消费医疗细分范畴。 但设置痊愈工程是要思量经济成长程度的。于2000 年前各人尽管救命，没人器重痊愈；而经济成长到必然程度后，脑卒中、脑外伤等命保下来后的严峻残疾状况需要改良了，因而各人情愿把钱花于神经痊愈上了。可是诸如骨枢纽关头致使的慢痛以及运动受限等假如还可以忍耐，骨枢纽关头痊愈需求就小的多。 沿海地域经济发财，运动痊愈、心脏痊愈就成长起来了。但若是于经济成长正常的内地，痊愈病院于运动痊愈、心脏痊愈、肿瘤痊愈的设置上就要稳重了。但骨科痊愈的比例应该高一些。 这的小套路是：相对于神经痊愈，骨科痊愈更易出效果，轻易出口碑。近似的小套路另有许多，门外汉不懂很轻易亏钱。以是地产商于投资痊愈病院的科目选择上必然要有所为有所不为。 五、轻忽医保 医疗的焦点是医保，同理痊愈病院的焦点也是医保。但许多时辰，地产商投资痊愈病院时许多都自夸本身的中高端定位，对于在医保并无最高度的存眷。 没思量需求方的付出问题，没有纳入医保的痊愈病院坚苦重重。 并且于差别都会、差别构造情势，于医保天资审批上，也存于很年夜的差异，尚没有天下同一的尺度。好比于上海为首的长三角地域，相对于来说医保政策较为宽松，以是上海的痊愈病院成长很快，并且赚钱效应精良。 同为中国顶级都市，北京的医保政策就对于痊愈病院不敷敌对。好比地产界的龙头于北京以及国企互助创办的万X光熙痊愈病院开业5年也没有进入医保定点。 而于上海以及国企互助创办的X养痊愈病院正式开业就进入定点医保。����APP以是，地产商投资痊愈病院以前，必然要把本地的痊愈病院医保政策弄患上清清晰楚，除了非赔患上起。 六、把痊愈病院当照顾护士院 今朝，于市场上，创办痊愈病院的地产商。年夜多把痊愈病院当成养老床位的医疗配套。以造成所谓的医、康、护、养一体完备的养老财产链，作为养老床位发卖招商的根蒂根基。 因为医养地产人对于痊愈医学不相识，也因为诸如痊愈人材匮乏、白叟需求不顺畅、痊愈工程收费偏低等诸多方面缘故原由。 很多地产商创办的痊愈病院放着昂贵的痊愈装备，支流营业却集中于物理医治、按摩推拿、运动辅助等简朴的照顾护士科目上。把痊愈病院当做照顾护士院，华侈全套昂贵的痊愈装备，拉低了痊愈病院的医疗价值。 地产商投资医养行业，于许多范畴都属在“人傻钱多烧患上慌”。 而痊愈医疗范畴，是为数未几的地产商可以涉猎的低门坎医疗范畴，但可以做其实不代表就必然做患上好，也不代表就必然会赚钱。只要防止掉败，才有可能乐成。 存眷年夜康健Pai官方微信：djkpai咱们将按期推送医健科技财产最新资讯 22小时前
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